Fundos de investimento imobiliário: alternativa à compra de imóveis para arrendamento?

Um FII capta capital de vários investidores e aplica-o no mercado imobiliário.

Em Portugal, o primeiro Fundo de Investimento Imobiliário (FII) foi aprovado pela entidade reguladora, a Comissão de Mercado de Valores Imobiliários (CMVM), em 2007. Atualmente, os fundos de investimento imobiliários são regidos pelo decreto-Lei n.º 71/20210 de 18 de junho. O mercado não pára de crescer e e hoje são inúmeras entidades gestoras de fundos de investimento imobiliário. Só a maior sociedade gere um volume de investimento superior a 970 milhões de euros.

Em suma, o objetivo de um FII é o investimento de capitais obtidos juntos dos investidores em bens imóveis e cujo funcionamento tem implícito um princípio de repartição de riscos.

Caso tenha um perfil de investimento que aceita o risco, esta pode ser uma alternativa ao investimento em imóveis para arrendamento.

O que são Fundos de Investimento?

Os Fundos de Investimento são organismos (patrimónios autónomos) que agregam as poupanças de investidores para as aplicar em ativos, seguindo os princípios da diversificação de riscos e dos interesses dos participantes com o objetivo de proporcionar ganhos ao investidor. Os ganhos em fundos de investimento são maiores do que se o participante tivesse optado por investir individualmente, explica a Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios.

Através dos Fundos de Investimento, os pequenos investidores têm acesso a mercados que, à partida não poderiam aceder individualmente, devido ao capital exigido, reduzindo ainda os custos de transação em comparação com os custos que teriam de suportar individualmente.

Os Fundos de Investimento são um tipo de Organismos de Investimento Coletivo (OIC) que não tem personalidade jurídica sendo necessária a existência de uma entidade gestora dos mesmos, as Sociedades Gestoras de Organismos de Investimento Coletivo (SGOIC).

O que são Fundos de Investimento Imobiliário?

Os Fundos de Investimento Imobiliário são especificamente geridos por Organismos de Investimento Imobiliário (OII). O investimento nestes fundos é aplicado em bens imóveis e em ativos imobiliários. Existem vários tipos de Fundos de Investimento Imobiliário, cuja informação detalhada poderá consultar no sítio de Internet da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios, que diferem tendo em conta as regras de subscrição, rendibilidade e possibilidade de resgate. Os FII mais comuns têm uma natureza de fundos fechados (só permitem o resgate das Unidades de Participação no final da vigência do Fundo).

Investir em FII acarreta riscos, não havendo uma garantia do capital investido. O rendimento do Fundo está sujeito às condições do mercado imobiliário (valores das rendas, dos ativos imobiliários ou da apetência para absorção dos respetivos ativos).

Em regra, os FII adquirem ativos imobiliários durante um determinado prazo, potenciam a sua valorização e no final alienam esses ativos. Durante a vida do Fundo, são distribuídos os rendimentos obtidos pelo fundo pelos participantes podendo, alternativamente, ser capitalizados.

Antes do final da duração do FII os ativos são alienados e é criada liquidez para reembolsar os investidores - de preferência acrescida de rentabilidade.

Quais os tipos de Fundos de Investimento que existem?

Existem várias formas de classificar os Fundos de Investimento Imobiliário.

- quanto à variabilidade do capital:

Fundos abertos

Fundos fechados

- quanto à forma de subscrição:

Subscrição Pública

Subscrição Particular

- quanto à Forma de Remuneração

Fundos de Rendimento

Fundos Capitalização

Cuidados a ter ao investir em FII

Quando investe neste tipo de instrumento deve ter em conta o risco, a volatilidade do mercado a ainda as comissões cobradas pela entidade gestora do fundo. Incluem-se aqui:

- Comissão de subscrição

- Comissão de resgate

- Comissão de gestão

- Comissão de depósito

Além disso, existem custos diretamente conexos com o património dos FII, como honorários de peritos avaliadores ou revisores oficiais de contas, custas judiciais, impostos e taxas, custos de mediação imobiliária e de transação, despesas de conservação e exploração, seguros, entre outras.

Se pretende investir, consulte os diferentes operadores no mercado. É uma alternativa ao investimento em imobiliário para arrendamento. Pode ter mais riscos? Pode, mas está repartido por centenas ou milhares de unidades de participação. Os intermediários de crédito da MaxFinance podem explicar-lhe como, em alternativa pode investir em imóveis para arrendamento. Neste caso o risco estará totalmente sobre os seus ombros, mas também o potencial lucro. ​​​​​​​

Veja ainda: Gestão de arrendamento: salvaguarde as suas receitas e poupe em dores de cabeça.